Diferença Entre Ação de Obrigação de Fazer e Adjudicação Compulsória Inversa em Imóveis Vendidos e Não Transferidos 

Entenda a diferença entre Ação de Obrigação de Fazer e Adjudicação Compulsória Inversa.

No campo do direito imobiliário, é comum surgirem situações em que imóveis são vendidos, mas a transferência de propriedade não é concluída. Nessas circunstâncias, duas figuras jurídicas se destacam: a ação de obrigação de fazer e a adjudicação compulsória inversa. Embora possam parecer semelhantes, elas têm objetivos e requisitos distintos. Neste artigo, vamos explorar essas diferenças.

Ação de Obrigação de Fazer

A ação de obrigação de fazer é um instrumento jurídico utilizado para compelir uma parte a cumprir uma determinada obrigação contratual, que pode incluir a assinatura de documentos necessários para a transferência de um imóvel. Esta ação é baseada no artigo 497 do Código de Processo Civil (CPC), que estabelece que a sentença pode determinar a realização de um ato específico, sob pena de multa ou outras medidas coercitivas.

Características Principais:

Objetivo: Compelir a parte a realizar um ato específico, como a assinatura da escritura de transferência do imóvel.

Requisitos: Existência de um contrato válido que estipule a obrigação de fazer, e o inadimplemento por parte do vendedor.

Procedimento: O juiz pode determinar um prazo para o cumprimento da obrigação e impor sanções em caso de descumprimento.

Execução Forçada: Caso a parte obrigada não cumpra a determinação judicial, o juiz pode nomear um oficial de justiça para realizar o ato em nome do obrigado.

Adjudicação Compulsória Inversa

A adjudicação compulsória inversa, por sua vez, é um mecanismo previsto para situações em que o comprador não pode obter a transferência do imóvel, mesmo após o pagamento integral do preço e outras obrigações contratuais. A adjudicação compulsória é regulamentada pelo artigo 1.418 do Código Civil e pelos artigos 22 e 23 do Decreto-Lei nº 58/1937.

Características Principais:

Objetivo: Transferir judicialmente a propriedade do imóvel ao comprador, quando o vendedor não cumpre com a obrigação de transferir a propriedade.

Requisitos: Pagamento integral do preço do imóvel e cumprimento de todas as obrigações contratuais por parte do comprador.

Procedimento: O comprador ingressa com a ação demonstrando o pagamento e o inadimplemento do vendedor, e o juiz pode determinar a adjudicação do imóvel ao comprador.

Registro da Propriedade: A sentença judicial que concede a adjudicação compulsória serve como título para o registro da propriedade em nome do comprador no cartório de registro de imóveis.

Diferenças Fundamentais

Natureza da Obrigação:

Ação de Obrigação de Fazer: Visa compelir uma parte a realizar um ato específico (ex: assinatura de escritura).

Adjudicação Compulsória Inversa: Visa a transferência judicial da propriedade do imóvel, dispensando a necessidade de assinatura do vendedor.

Procedimento:

Ação de Obrigação de Fazer: Pode envolver medidas coercitivas e a intervenção de um oficial de justiça para cumprimento da obrigação.

Adjudicação Compulsória Inversa: Resulta em uma sentença que substitui a vontade do vendedor, permitindo o registro direto da propriedade no nome do comprador.

Requisitos:

Ação de Obrigação de Fazer: Exige a existência de um contrato que estipule a obrigação e o inadimplemento do vendedor.

Adjudicação Compulsória Inversa: Exige o pagamento integral do preço do imóvel e o cumprimento de todas as obrigações pelo comprador.

Conclusão

Tanto a ação de obrigação de fazer quanto a adjudicação compulsória inversa são ferramentas importantes no direito imobiliário para resolver disputas envolvendo a transferência de imóveis. A escolha entre uma e outra depende das circunstâncias específicas do caso, incluindo o cumprimento das obrigações contratuais pelas partes e a necessidade de compelir ou substituir a vontade do vendedor. É essencial contar com a assessoria jurídica especializada para determinar a melhor estratégia a ser adotada em cada situação.